数か月前の話にはなりますが、保土ケ谷区星川にあるボロ戸建てを一つ再生しましたので、メモしておきます。
場所は保土ケ谷区、３０坪ほどの車が入れない土地、平屋です。
ちょうど本日不動産取得税の請求が来て思い出したので書き始めましたが、取得税が思ったより高くて参っています。
空き家ボロ家だからと甘く見ていると、辛いですね。
前回はかなり安かった記憶があるんですが、前面が二項道路に指定されてると高くなるんでしょうか。
よく分かりませんが、払わないと差し押さえなので、渋々でも払うしかありません。
空き家再生プロジェクト 改修前＠保土ケ谷区
今回は、普通にアットホームに掲載されていて、長い事売れ残っていた「古家付き土地」物件です。
古家付きとは、建物は残っているけど古くて使い物にはならないので土地として販売しますよっていう性質のもの。
建物は解体するのであれば買い手負担になるので、そういった点からも販売価格は安い傾向があります。
なんでもそうなのですが特に「古家付き土地」は誰しもが買いたいような物件タイプではないので、たとえ売れ残りでも一見する価値があります。
図面だけで判断して見に行かない人も多く、まさに自分もそうだったのですが、今回暇すぎて時間を持て余していたときに、軽い気持ちで見に行ってみたという経緯です。
そしたら思いのほか、悪くなかったんですよね。
そこで不動産屋に連絡して内見させてもらうことに決まりました。
聞けば一度購入者はいたようですが、資金不足でキャンセルとなっていたみたいです。
こういった古家付きの土地はお金がある人は買わないですし、逆にお金がない人も買わない、もしくは買っても改修費が捻出できない傾向があるので、結構穴場なんです。
とはいえ、中身はボロボロなので万人向けでもないのですが・・・。
では誰が買っているの？と考えると、まぁ僕のようにDIYが好きだったり、お金持ちでなくとも自由気ままに生きていたいという趣向の人なのかもしれません。
内装は今回もやはりなかなかくたびれている印象でしたが、一番気になったのはお風呂の給湯器。
いわゆるバランス釜という古いやつです。
自分も常に資金不足の身ではあるので、こういった部分をどう解決していくかが悩みどころです。
全て木製の建具で、窓もなかったりして吹きさらしでしたが、そのへんは自分で対処できるので比較的安く済みます。
物件を持つということは、自分で対処できないことにお金が沢山かかります。
計画
今回は最低限の改修で収めたいと思っていたので、物件購入してある程度整えた後、すぐに入居者募集を開始しましたが、募集開始してすぐに入居者が決まりまいました。
今回はこれまでと少し切り口を変えてみて、「DIY完全自由」を売りにして募集をかけてみました。
何件も問い合わせがあり、中には芸能人の方からも連絡があったりして、結構手応えを感じましたね。
最終的には先着順に１名の方に借りていただくことに決定して、その方が急いで引き渡し希望だったので、トントン拍子に話が進み作業を開始、引き渡し完了となりました。
元本毀損しない価格(＝土地値)で買っているので意識する必要もないのですが、利回り的に言うと21％程度となっています。
空き家再生 改修後
上記の理由から、今回は大した作業はありませんでした。
屋根塗装、水回りの改修、フローリング化、床補強、テラス屋根の張替えが主な作業。
倒産するホームセンターの情報を聞いて、テラス屋根の材料(オンデュリン)を仕入れに行けたので、結果だいぶ安く済ませることができました。
空き家改修を始めて３年、で３件。
まだまだ儲かってはいませんが、最低でも年に１件は仕入れて、前に進めなければと思っています。
同時に、DIYが楽しいので途切れることなく、毎日作業していけたらなぁ、、、と感じてます。
